売買契約の特約による解除について！解除した場合の仲介手数料も解説
不動産購入の契約を結んだ後に買主の都合で契約を解除してしまうと基本的にはペナルティが発生し、手付金をあきらめなければいけません。
契約を解除してもペナルティが発生しないのは、ローン特約・買い替え特約を結んだ場合です。
今回は、不動産売買契約の特約について、特約で解除した場合の仲介手数料の扱いについて解説します。
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不動産売買契約のローン特約による解除とは
ローン特約とは、不動産売買契約後にローン審査が不成立になってしまった場合には、契約を白紙に戻せる特約です。
この場合、契約時に払った手付金も戻ってきます。
買主保護のために設けられている制度で、ローン審査が通るかどうか不安な方でも契約を結びやすいのがメリットです。
ローン特約には、解除条件型・解除権留保型2つの種類があります。
解除条件型は、ローン審査に落ちた時点で自動的にローン契約が白紙になるタイプです。
一方、解除権留保型で契約を解除するためには、一定の期日内に契約解除の意思を示さなければいけません。
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不動産売買契約の買い替え特約による解除とは
買い替え特約とは、買い替えを前提で新居を購入するのに、前の家が売れなかった場合は契約を白紙に戻せる特約です。
この特約で契約解除になると、手付金が戻ってくることは、ローン特約と変わりありません。
今の家が売れなかったら契約解除となるこの特約は、売主側にとってリスクとなります。
売主側にこの特約を認めてもらうためには、期日内で今の家が売れるよう努めていることを伝えることが大切です。
たとえば、不動産会社と専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶと、売主がこの特約を認めてくれる可能性が上がります。
この場合、契約書に専属専任媒介業者の名前・売り渡し条件（引き渡し期日など）を明記しておくようにしましょう。
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不動産売買契約が特約で解除された際の仲介手数料
不動産会社に支払う仲介手数料は、契約が成立した際に支払うお金です。
ローン特約・買い替え特約を利用することになった場合、契約は白紙となるため契約が成立していません。
買主は売主から手付金を返還され、さらに仲介手数料を払う必要がなくなります。
ただし、特約を使わず契約を解除してしまうと、契約そのものは成立したとみなされ、仲介手数料を支払う義務も生じることに注意しましょう。
たとえば、買主が期日までに必要なお金を払えず、債務不履行を理由に契約を解除されてしまうケースが考えられます。
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まとめ
ローン特約は、住宅ローンの審査に落ちた際に不動産売買契約を白紙にできる特約です。
今の家が売れなかった場合に契約を白紙にできる、買い替え特約と呼ばれる特約も存在します。
これらの特約によって契約が解除された場合、仲介手数料の支払いは発生しません。
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