【2025年版】住宅ローンが残っている不動産を貸すには？手続きや注意点を解説
自分で住むためにマイホームを購入しても、さまざまな事情により使わなくなるケースがあります。
このような物件は不動産投資で貸し出すこともできますが、住宅ローンが残っている場合はどうすれば良いか迷うかもしれません。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を貸せるのかどうかやローン切り替え手続きを解説します。
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住宅ローンが残っている不動産は賃貸物件として活用できる？
住宅ローンを完済していない場合、基本的にはその不動産をそのまま賃貸物件として活用できません。
その理由には、住宅ローンは契約者自身が住むための資金貸付であることが挙げられます。
したがって、住宅ローンが残った状態で不動産を貸し出すと、契約違反を指摘され違約金の支払いや残債の一括返済を求められることも珍しくありません。
もし住宅ローンの残った不動産で賃貸物件としての投資をしたいならば、賃貸経営で利用できるローンへ切り替える必要があります。
また、転勤や介護のためなど、特殊な事情がある場合には、住宅ローンを支払いながら契約者以外を住まわせることが認められるケースもあります。
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住宅ローンが残っている不動産を貸すためのローン切り替え手続き
住宅ローンの残った不動産を賃貸物件として活用するには、まず住宅ローンの融資元である金融機関へ相談してください。
銀行など民間の金融機関で住宅ローンを借りている場合、アパートローンなどの商品へ切り替える必要があります。
不動産の全体を賃貸物件として活用するのではなく、半分未満を貸す場合には、住宅ローンの利用が可能となるケースもあります。
また、住宅金融支援機構で住宅ローンを借りているならば、金利が高くなる可能性が高いものの、銀行など民間の金融機関のアパートローンなどへの切り替えが必要です。
ただし、フラット35を利用していると、転勤などやむを得ない事情に限り特例的な賃貸利用ができるケースもあります。
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住宅ローンが残っている不動産を貸す際の注意点
まず、住宅ローンで借りていたときよりも、アパートローンなど事業用ローンのほうが金利は高くなることが注意点です。
家賃として入ってくる見込みの金額やローン借り換えで発生する手数料によっては、全体の収支がマイナスになることもあるでしょう。
また、住宅ローンでは所得税控除が利用できますが、アパートローンでは住宅ローン控除が受けられないことも注意点の1つです。
このほかにも、安定したローン返済のためにも、入居者が見つからない空室リスクへの対策が必要となることも注意点といえます。
もちろん、事業用ローンへの切り替えを怠り住宅ローンが残ったまま賃貸経営を始めてしまうと、違約金などのペナルティが発生する点にも注意しましょう。
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まとめ
住宅ローンが残っている不動産を貸す場合、転勤などやむを得ない場合を除いてローンの切り替えが必要です。
アパートローンなどへ切り替える手続きは、住宅ローンの融資元が民間の金融機関か住宅金融支援機構かにより違います。
住宅ローンが残った不動産を貸す際の注意点もチェックして、不動産投資を考えてみてください。
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