【2026年版】住宅ローン未完済の家の名義変更は可能？きょうだい間の取引についてご紹介
家庭の経済状況の悪化により家の住宅ローンの返済が難しくなった場合、住宅ローンの名義をきょうだいに変更するという方法を考えるかもしれません。
しかし、住宅ローンが残っている場合、きょうだいとの不動産売買は可能なのかは気になるところです。
今回は、住宅ローンが残ったままきょうだいに名義変更したいと感じる主なケースや親族間売買の注意点、住宅ローンへの対処法についてご紹介します。
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住宅ローンが残っている家をきょうだいに名義変更するケース
住宅ローンを完済しきれていない家をきょうだいに名義変更したいと感じるケースで多いのは、ローンの名義人となっている方の収入の減少です。
ローンを返済し続ける経済力がなくなってしまい、住宅ローン自体の名義を変更したいと考える方もいますが、住宅ローンの名義変更は原則認められません。
また、実家の住宅ローンを払っていた方が結婚によって実家を出ていく場合や、地方にある実家の名義をきょうだいに変更したいなどのケースも考えられます。
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親族間売買でも抵当権付きの不動産は住宅ローンの完済が必要！
住宅ローンを完済しないまま無断で売却するのは、たとえきょうだい間の親族間売買でも契約違反になります。
契約違反すると大抵の場合は一括返済を求められてしまうため、そうならないよう抵当権を抹消しなければなりません。
基本的には、所有権移転登記の前に住宅ローンの残債を売買の代金で完済し、そのまま抵当権を抹消します。
このとき、売却代金で完済できるからと勝手に手続きを進めようとするのではなく、事前に金融機関に相談して完済の申し込みをしなければなりません。
よりスムーズに手続きをするためには、金融機関に完済を申し込む際に司法書士を間に挟むのがおすすめです。
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住宅ローンを一括返済できない場合の対処法
きょうだい間で不動産を売買しても、代金で住宅ローンを一括返済できない場合の対処法は、ローンの借り換えです。
新たに名義人となる方が新しく住宅ローンを組み、その借り入れ金でもとの住宅ローンを返済して家を購入します。
つまり、住宅ローンを組んで家を買い取ってもらい、そのまま相手に住宅ローンと家の名義を変更するのです。
購入代金に対して新規でローンを組めれば無事に名義変更を完了できます。
ただし、親族間売買に対する住宅ローンの審査は厳しく、簡単には通りません。
さらに、住宅ローンの新しい名義人に家の所有権を移転しない場合、住宅ローンの返済を肩代わりしたと見なされ、贈与税が課されるため注意が必要です。
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まとめ
住宅ローンの名義はそのまま変更するのが難しいため、きょうだい間で家を売却して名義変更する必要があります。
売却代金でそのまま完済できる場合は、所有権移転登記の前に抵当権を抹消して名義変更をおこないましょう。
そのままでは完済が難しい場合は、新たに住宅ローンを組んでもとの住宅ローンを返済する借り換えがおすすめです。
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